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2023

【资料图】

◆ 宏观经济与政策：一季度疫情防控平稳转段，全市生产生活秩序逐步恢复

根据北京市统计局数据，2023年一季度全市实现地区生产总值9,947.7亿元，按不变价格计算，同比增长3.1%，高于上年全年增速2.4个百分点。分产业看，第一产业实现增加值14.7亿元，增长2.3%；第二产业实现增加值1,228.1亿元，下降6.0%；第三产业实现增加值8,705.0亿元，增长4.6%。

◇ 服务业总体向好，优势行业、接触性服务业共同带动。一季度全市第三产业增加值同比增长4.6%，比上年全年提高1.2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值2,134.7亿元，增长12.0%；金融业实现增加值2,070.2亿元，增长6.1%；文化、体育和娱乐业实现增加值196.6亿元，增长3.6%；住宿和餐饮业实现增加值101.7亿元，增长11.6%。服务业中信息传输、软件和信息技术服务业，金融业持续发挥支撑作用，增加值合计占地区生产总值的42.3%，同比提高2.3个百分点。

◇ 新兴动能显现活力。一季度全市数字经济实现增加值4,265.7亿元，按现价计算，同比增长7.6%，占地区生产总值比重为42.9%，同比提高1.7个百分点；其中数字经济核心产业增加值2,556.5亿元，增长9.1%，占地区生产总值比重为25.7%，提高1.8个百分点。

◇ 市场消费持续恢复，升级类商品增长较快。全市市场总消费额同比增长2.8%。其中，服务性消费额增长5.7%；实现社会消费品零售总额3,558.0亿元，下降0.7%，其中3月份增长7.5%。社会消费品零售总额中，按消费形态分，商品零售3,246.4亿元，下降1.9%，餐饮收入311.6亿元，增长13.5%。

◇ 市场预期继续改善，消费信心逐步恢复。全市居民消费价格同比上涨1.3%，其中消费品价格上涨1.6%，服务价格上涨1.0%；居民人均消费支出1,2045元，同比增长6.3%,其中，城镇居民人均消费支出1,2875元，增长6.4%。

北京2023一季度宏观经济指标一览

◆ 一季度合计成交5幅商服类用地，朝阳区贡献最大规划建面地块

◇ 一季度商服类正式供地4宗，来自通州、大兴和朝阳三区，合计供应规划建筑面积56.57万㎡。其中，2宗已于本季度成交。此外，本季度还包括预公告商服类用地1宗，位于延庆区。

◇ 一季度共成交5宗地，其中大兴2宗，均来自集体建设用地；朝阳1宗，规划建筑面积27.55万㎡，成交金额63.58亿元。本季度合计成交规划建筑面积96.91万㎡，平均楼面地价为11,718元/㎡，均以底价竞得。

◇ 总体来看，一季度商服类用地供应规划建筑面积较上季度减少近半，但是上年同期的近四倍；成交规划建筑面积同环比均有所增加，同比增加50%，环比则是去年同期的3.5倍；成交楼面均价上，本季度均价环比上涨7.29%，其中朝阳区朝阳站交通枢纽地块成交楼面均价为23,078元/㎡。

◆ 供销：一季度成交规模同环比皆增长，季度末去化周期有所回落

◇ 新增供应面积较上季度减少过半：一季度北京写字楼新增供应面积合计23.79万㎡，较上季度减少60.4%，同比则是去年同期的3.4倍。自去年末新增供应大幅增加后，今年1月供应显著回落，2-3月有所回升，一季度月均新增7.9万㎡。

◇ 成交面积环比增加17.8%，成交价格则环比降低26.9%：一季度成交面积合计23.76万㎡，较上年同期增加99.7%，较上季度环比增加17.8%。一季度月均成交面积为7.9万㎡，1-2月写字楼成交规模较低，3月成交面积大幅增加；季度成交均价为22,270元/㎡，较上年同期下降1.9%，环比上季度下降26.9%，主要是受五六环较低成交均价影响。

◇ 全市库存面积截至一季度末为364.9万㎡，去化周期拉长至52.7个月：一季度北京写字楼市场整体库存量受上年末供给大幅增加影响而有所提升，去化周期拉长至52.7个月。去年四季度以来，销售端整体保持平稳，但2022年12月多个项目集中入市导致供应猛增，单月新增供应35.69万㎡，导致去化周期拉长至61.6个月，进入2023年，前两月销售较为低迷，供应虽显著回落，但仍供过于求，去化周期最高至65.3个月，创下近年新高，3月成交显著增长，去化周期回落至52.7个月。

◇ 区域供应结构：新增供应方面，一季度石景山（8.54万㎡）和大兴（9.07万㎡）为供应主力，占全市总供应的74%，其中位于大兴区西红门板块的兴创国际中心项目新增供应6.73万㎡，超过总体供应面积的1/4；其次为朝阳和昌平，分别供应3.37万㎡和2.73万㎡，占总供应的26%。

◇ 区域成交结构：成交方面，石景山（9.03万㎡）、大兴（4.90万㎡）、怀柔（3.50万㎡）成交面积排名前三，其中石景山成交占比达38%，位于五里坨板块的卓越万科翡翠山晓项目（4.54万㎡）和苹果园板块的中国电科智能科技园项目（3.52万㎡）为成交主力；从成交价格来看，本季度东城区同泰长安中心项目达成1,700㎡成交，成交均价达10.2万元/㎡，其次为朝阳和海淀，成交均价分别达4.2万元/㎡和3.9万元㎡。

◇ 具体项目成交情况：成交面积TOP1为卓越万科翡翠山晓项目，成交均价3,000元/㎡，TOP2为中国电科智能科技园项目，成交均价3.4万元/㎡，由石景山国投于2016年12月7日以22亿元摘得，该项目全部自持经营，规划有独栋写字楼、人才社区和智能科技园展厅等；成交价格TOP1为同泰长安中心项目，位于东城区二环内，开发商为天润置地，TOP2为丰台宋家庄板块的北京金茂府项目，为住宅项目的配套商业，成交均价达5.2万元/㎡。

◆ 租赁：一季度甲级写字楼租金持续下降，空置率连续三个季度上升

◇ 一季度甲级写字楼平均租金下降0.8%，空置率增加0.9个百分点：近年来，北京写字楼市场持续呈现波动下行趋势，较为低迷，2022年末，甲级写字楼平均租金约10.9元/㎡·天，环比下跌3.7%，较2019年末跌幅达13.6%；今年一季度受外部经济环境影响，甲级写字楼租金水平持续下降，季度平均租金为10.6元/㎡·天，环比上季度下跌2.5%，跌幅有所收窄，同比去年同期下跌7.6%。空置率方面，一季度末甲级写字楼空置率约16.3%，较上季度扩大0.9个百分点，已连续三个季度上升，整体空置率达到近年来较高水平。

◇ 由于整体经济恢复不及预期，市场信心恢复仍需时日，今年以来大企业裁员频发，“降本增效”策略下，退租或减租行为增加。从租户所属行业来看，金融行业韧性整体较强，TMT行业需求动能有所减弱，受科技企业退租影响，中关村商圈空置率有显著增长，一季度末空置率近15%，望京-酒仙桥商圈空置率亦上涨至近20%，奥运村商圈空置率约14%。整体上，各商圈租金水平均有一定程度下降。

◆ 供销：一季度成交显著增长，存量去化周期有所回落

◇ 新增供应面积环比微增，同比下降16.1%：一季度北京市商业物业新增供应面积为20.28万㎡，较上年同期减少16.1%，较上季度环比增加0.9%。北京商业物业供应量自2021年下半年以来有显著增加，2022年合计供应90.26万㎡，为2021年的1.5倍。今年一季度虽较上年同期有所减低，但整体仍处于高位。

◇ 成交面积同环比皆显著上涨，成交均价同环比均下跌：一季度全市成交面积合计29.4万㎡，较上年同期增加52.3%，环比上季度增加50.3%，其中3月份单月成交面积达18.1万㎡，占比达61.6%。成交价格方面，三季度全市成交均价为16,058元/㎡，较上年同期下跌18.9%，较上季度环比下跌37.6%。

◇ 全市库存面积截至一季度末为146.7万㎡，去化周期有所回落：一季度北京商业物业库存面积持续减少，主要是受3月成交大幅增加影响，截至季度末去化周期缩短至19.7个月，达到近年来较低位。

◇ 区域供应和成交结构：新增供应方面，一季度主要集中在门头沟（7.85万㎡）、房山（5.33万㎡）和朝阳（2.38万㎡）三区，占全市总体供应达76.7%；从供应所属环线来看，本季度超过70%新增供应位于六环外位置。成交方面，石景山（9.46万㎡）、门头沟（8.11万㎡）、房山（4.31万㎡）、朝阳（1.79万㎡）、大兴（1.78万㎡）成交面积排名前五，合计占总成交超过85%；从成交价格来看，一季度东城区成交均价居首，为93,671元/㎡，主要是北京城建天坛府（集棚改、住宅、商业、办公、教育于一体的综合性项目）所成交的1套住宅底商物业，其次朝阳区成交均价为50,815元/㎡，共成交54套物业，通州区成交均价排名第三，为44,724元/㎡，主要来自通州富力中心项目。

◇ 具体项目成交情况：价格方面，东城北京城建天坛府和朝阳区CBD富力城项目成交均价均在9万元/㎡以上，但成交体量较小，各成交1套面积100-300㎡物业；面积方面，卓越万科翡翠山晓和中骏天峰项目排名前二，占比近60%。

◆ 租赁：一季度优质零售物业首层租金持续下跌，空置率连续四个季度上升

◇ 一季度北京优质零售物业首层租金环比下跌0.59%，空置率抬升1个百分点：从北京优质零售物业租金情况来看，自2022年二季度席卷京城的疫情复发，北京优质零售物业首层租金跌幅扩大，三季度环比大幅下降4.5%，四季度末伴随防疫政策放开，人民生产生活持续恢复，商场客流增多，但租金仍未有显著复苏，截至今年一季度末，租金已连续五个季度下跌，但跌幅有所收窄，约33.5元/㎡·天。空置率方面，自2022年二季度重回上升趋势，连续四个季度升高，截至今年一季度末，空置率约8.7%，环比上季度增加1个百分点，同比去年同期上升2.7个百分点。整体上，需求恢复仍需时间。

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